W związku często pojawiającymi wątpliwościami moich Klientów przed zbyciem/nabyciem aptek, postanowiłem w jednym miejscu wyczerpująco poruszyć temat.
Sama transakcja to temat złożony, do którego dobrze jest być przygotowanym.
Poniżej lista zagadnień na które należy zwrócić uwagę przy transakcji:
- Jak wycenić aptekę przy sprzedaży lub kupnie?
- Jakie czynniki wpływają na wycenę aptek?
- Jakie kwoty można uzyskać za aptekę?
- Negocjacje ceny
- Jakie podatki zapłacisz przy zbyciu/nabyciu apteki?
- Audyt apteki przed zakupem tzw. due diligence
- Jak przekazać aptekę?
- Przeniesienie zezwolenia na prowadzenie apteki
- Wyłączenia przepisów przy zbyciu apteki
- Nabycie ogółu praw i obowiązków lub udziałów w spółce
- Przekształcenie spółki cywilnej prowadzącej aptekę
- Zmiana zezwolenia na prowadzenie apteki
- ADA 2.0
- Czy dalsze funkcjonowanie apteki jest możliwe po jej zbyciu?
- Czy Wojewódzki Inspektor może nie przenieść zezwolenia na prowadzenie apteki?
Jak wycenić aptekę przy sprzedaży lub kupnie?
Temat wyceny przedsiębiorstwa apteki lub jej zorganizowanej części zawsze budzi emocje.
Właściciel chciałby otrzymać jak najwyższą cenę, kupiec obniżyć wartość transakcji.
Przy określaniu wartości apteki (tzw. odstępnego) można zastosować różne podejścia np. średnie miesięczne obroty lub wartość zbywczą majątku danej apteki wraz z jej magazynem.
Niektórzy posługują się wskaźnikiem EBITDA, czyli zyskiem operacyjnym przedsiębiorstwa przed potrąceniem odsetek od zaciągniętych zobowiązań finansowych, podatków, amortyzacji wartości niematerialnych i prawnych oraz amortyzacji rzeczowych aktywów trwałych. Z reguly dotyczy to wiekszych podmiotów.
Na końcową wartość wpływają również inne czynniki.
Jeśli oczywiście wycena taka ma odzwierciedlać kondycję apteki, którą chciałbyś kupić lub sprzedać.
Istnieją firmy zajmujące się wyceną poszczególnych składników majątkowych, a także całych przedsiębiorstw np. rzeczoznawcy majątkowi.
Nie ma jednak konieczności (przepisu prawa) przeprowadzenia wyceny apteki z ich udziałem przed sprzedażą.
Ponadto musiałaby to być firma, która rozumie specyfikę prowadzonej działalności aptecznej, przeprowadzała tego typu wyceny i znająca branżę. Tu warto być czujnym.
Podmioty, które chcą nabyć aptekę, a obecnie uprawnionymi do tego są:
- farmaceuta posiadający prawo wykonywania zawodu prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą,
- spółka jawna lub partnerska, gdzie wszyscy wspólnicy/partnerzy są farmaceutami posiadający prawo wykonywania zawodu,
zwracają uwagę na wiele czynników nie związanych z przychodami (brutto lub netto), czy dochodami.
Jakie czynniki wpływają na wycenę aptek?
Przykładowo można wskazać na następujące elementy wpływające na wycenę apteki:
- otoczenie i lokalizację apteki (wielkość miejscowości, usytuowanie tj. centrum handlowe, budynek wolno stojący, piętro/parter, dostępność miejsc parkingowych, bliskość budynków użyteczności publicznej tj. sklepy ogólnospożywcze, dworce PKP, szkoły, przychodnie, szpitale, konkurencję tj. odległość od innych aptek – w szczególności sieciowych),
- powierzchnię lokalu (głównie powierzchnię magazynu),
- forma prawna (np. spółka),
- średnią miesięczną ilość pacjentów/zrealizowanych recept np. na podstawie danych z oprogramowania Kamsoft,
- istniejącą współpracę z domami pomocy społecznej, franczyzę czy inny rodzaj współpracy,
- marżę średnią funkcjonującą w aptece oraz na poszczególne produkty,
- wysokość aktualnych zobowiązań np. wielkość niespłaconego magazynu,
- warunki umowy najmu,
- strukturę magazynu (obecne zapotrzebowanie na dane produkty i możliwość jego zmiany, terminy ważności produktów i ich okresy rotacji),
- potencjał apteki do dalszego rozwoju i zwiększenia poziomu sprzedaży (w tym również zmian wysokości marży na produktach, powiększenia wielkości lokalu, zmiana rozkładu pomieszczeń),
- aktualnej obsady personelu (kierownika apteki, magistrów, techników farmacji).
Dobrze jest więc skorzystać z pomocy osób zajmujących takimi transakcjami stale – nie wyłącznie okazjonalnie. Ważne jest dobranie wsparcia prawnego przy transakcji, które uchroni Cię od wielu niepożądanych skutków na przyszłość. Dotyczy to obu stron transakcji zbycia apteki.
Jakie kwoty można uzyskać za aptekę?
Na przestrzeni dekady, od kiedy zajmuję się transakcjami sprzedaży i kupna aptek stwierdzam, że wartości bywają różne -czasem bardzo intuicyjne lub emocjonalne.
Ceny aptek wzrastają w związku ze zmianami przepisów – tak było przed wyjściem w życie przepisów tzw. apteki dla aptekarza 1.0 oraz ADA 2.0.
Gdybym miał uśrednić dolne i górne przedziały cenowe to transakcje rozpoczynają się od ok. 100 000 zł do 700 000/750 000 zł.
Kwestia wielkości magazynu jest do ustalenia pomiędzy stronami. Niekiedy nie jest przedmiotem transakcji (lub jego znikoma część).
Na podstawie obserwacji najczęstszy przedział cenowy (ok. 50% transakcji) mieści się w zakresie od ok. 350 000 zł do ok. 550 000 zł. Jest tak wówczas, gdy apteka funkcjonuje bez przestojów, mieści się w średniej wielkości miejscowości, bez dużego zadłużenia i nie ma problemów z personelem lub strukturą magazynu.
Po uwzględnieniu wszystkich czynników cena kształtowana jest ostatecznie po określeniu wartości przedsiębiorstwa, w ramach którego prowadzona jest apteka + wartość magazynu na wskazany dzień w umowie.
Oczywiście bywały sprzedaże aptek, których ceny oscylowały w okolicach 1 000 000 zł.
Na cenę wpływ miała także forma prawna jej prowadzenia.
Musisz jednak pamiętać, że rynek ulega ciągłym zmianom. Wyższe kwoty skłonne były zazwyczaj płacić sieci lub wpływała na to wartość magazynu, na którym pracuje właściciel lub zbycie obejmowało również nieruchomość, w której prowadzona jest apteka.
Gdy nabywasz jednocześnie więcej niż jedną aptekę, cena również przedstawia się inaczej. Jednak w przeliczeniu na jedną aptekę nie musi być wygórowana. Są właściciele, którzy sprzedają wyłącznie całość przedsiębiorstwa lub spółkę prowadzącą kilka aptek. Nie chcą się rozdrabniać.
Z moich obserwacji wynika, że częstym kryterium jest minimalna wysokość obrotu apteki aby potencjalny kupiec był zainteresowany np. 300 000 zł miesięcznie.
Inną wartość uzyskasz, gdy masz wiele zobowiązań. Zdarzało się, że transakcja, którą obsługiwałem nie przekroczyła 100 000 zł. Na to złożyło się wiele czynników np. toczące się postępowanie egzekucyjne.
Dodatkowo, gdy sprzedaż apteki następuje w tzw. pre-packu (w przygotowanej likwidacji), to cena określona na potrzeby takiego postępowania też będzie kształtowała się inaczej.
Negocjacje ceny
Na wartość apteki mają wpływ również dobrze przeprowadzone negocjacje. Warto mieć wsparcie w tym zakresie. Często transakcja nie dochodzi do skutków, bo strony się zawzięły co do swojego stanowiska – głównie ceny.
Jednak historia pokazuje, że delikatne ustępstwa prowadzą do finalizacji transakcji, a strony (kupujący i sprzedający) zwyczajnie nie są pewnych mechanizmów świadomi.
Jakie podatki zapłacisz przy zbyciu/nabyciu apteki?
Od wartości uzależniony jest podatek dochodowy (PIT), który płaci sprzedający. Zależy oczywiście czy zbywasz przedsiębiorstwo, czy ogół praw i obowiązków lub udziały w sp. z o.o.
Ilość wspólników wpływa na wysokość twojego udziału w zbywanym przedsiębiorstwie i tym samy podatek. Znaczenie ma również w jakiej formie rozliczasz się z urzędem skarbowym (skala czy liniowy podatek).
Podatku VAT przy zbyciu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części nie ma. Pisałem o tym tu.
Nabywca za to zobowiązany jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Przy braku określenia wartości poszczególnych składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa z reguły przyjmuje się stawkę 2% tj. wyższą. Dlatego warto czasem rozważyć czy nie będzie to opłacalne.
Gdy umowa jest zawierana w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi to na nabywcy ciąży obowiązek złożenia odpowiedniej deklaracji, samodzielnego obliczenia podatku oraz uiszczenia kwoty na rzecz Urzędu Skarbowego.
Audyt apteki przed zakupem tzw. due diligence
Bardzo ważne jest aby przed nabyciem apteki przeprowadzić odpowiedni audyt przedsiębiorstwa (bez względu na formę prawną jego prowadzenia). Wspominałem o tym w tym wpisie.
Uchroni Cię to przed pochopnym zakupem danej apteki. Być może toczą się postępowania, które udaremnią zbycie, uniemożliwią przeniesienie zezwolenia lub zwyczajnie nie będzie to dla Ciebie opłacalne.
Jak przekazać aptekę?
Wszystko zależy komu chciałbyś aptekę przekazać wraz z zezwoleniem (koncesją).
Zbycie na zasadzie art. 551 k.c. to nie tylko sprzedaż, ale również darowizna, aport czy zamiana.
1. Darowizna apteki
Gdy wchodzą w grę osoby Ci najbliższe np. małżonka, syn, córka, wnuki, rodzice, to warto rozważyć umowę darowizny obejmującej aptekę.
Wówczas nie ma podatku dochodowego.
Występuje jednak podatek od spadków lub darowizn, ale zależy w której grupie podatników jesteś i czy w terminie dokonasz odpowiedniego zgłoszenia do właściwego Urzędu Skarbowego. Grupy są wymienione w art. 14 ustawy.
W zależności jak jest skonstruowana umowa darowizny przedsiębiorstwa obejmującego aptekę podatku od czynności cywilno-prawnych możesz również nie zapłacić.
Osoby spoza tzw. grupy 0 (np. teściowa, zięć, synowa) mogą być zmuszone do uiszczenia podatku od spadków i darowizn powyżej kwoty zwolnienia kwotowego przewidzianego dla danej grupy podatkowej.
2. Umowa sprzedaży apteki
W przypadku zbycia apteki na rzecz osób Ci obcych standardowym rozwiązaniem jest sprzedaż – jednak nie wyłącznym. Darowizna również wchodzi w grę- jednak to rzadkość.
Wszystko zależy od dokładnej analizy: czy mamy do czynienia ze spółką prawa handlowego (jawną, partnerską, komandytową, sp. z o.o.), spółką cywilną, czy z jednoosobową działalnością gospodarczą.
Sprzedaż apteki (bez względu na formę prawną) może odbyć się na zasadzie art. 551 k.c. czyli zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Należy zachować odpowiednią formę umowy- nie może to być zwykła forma pisemna.
W tym wypadku konieczne jest notarialnie poświadczenie podpisów – nie mylić z aktem notarialnym. Gdyby jednak składnikiem przedsiębiorstwa była nieruchomość, to właściwą formą jest akt notarialny.
Pamiętaj, że nie zawsze jest opłacalne jednoczesne zbywanie przedsiębiorstwa (apteki) z nieruchomością. To umowa określa składniki przedsiębiorstwa i masz możliwość pewnych ruchów.
W umowie wskazujesz postanowienia odnoszące się do magazynu (leków) oraz czy sprzedajesz/kupujesz aptekę z personelem. Ważne jest aby ewentualne wyłączenia składników nie budziły wątpliwości organów skarbowych lub Inspekcji Farmaceutycznej dotyczących przedmiotu transakcji – czy jest to przedsiębiorstwo, czy może tylko poszczególne składniki majątkowe.
Odsyłam również do wpisów:
Kupno lub sprzedaż apteki z lekami
Sprzedaż apteki jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa
Kupno/sprzedaż apteki w 2024 r.
Przeniesienie zezwolenia na prowadzenia apteki
Przy klasycznym zbyciu apteki jako przedsiębiorstwa będziemy mieli do czynienia z przeniesieniem zezwolenia zgodnie z art. 104a ustawy Prawo farmaceutyczne.
Konieczne jest złożenie wniosku wraz odpowiednimi załącznikami i oświadczeniami. Dojdzie również opłata.
Poruszyłem dość obszernie to zagadnienie we wpisie: Przeniesienie zezwolenia po kupnie/sprzedaży apteki
Wyłączenia przepisów przy zbyciu apteki
Wypada wspomnieć, że w przypadku nabycia przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej części) i uruchomienia postępowania w przedmiocie przeniesienia zezwolenia nie będą stosowane pewne zapisy ustawy prawo farmaceutyczne tj. dotyczące ograniczeń geograficznych (odległość do najbliższej apteki) i demograficznych (liczba mieszkańców w przeliczeniu na jedną aptekę).
Odnośnie lokalu – nikt nie zobowiąże Cię do dostosowywania jego powierzchni do obecnych wymagań. Są lokale, które nadal ich nie spełniają. Nie będzie również lustracji lokalu przed rozpoczęciem sprzedaży.
Nabycie ogółu praw i obowiązków lub udziałów w spółce
Istnieje również możliwość nabycia ogółu praw i obowiązków tzw. „OPIO” w spółkach osobowych (jawna, partnerska i komandytowa), a także udziałów w spółce z o.o. Jednak zawsze trzeba przeanalizować umowę spółki pod kątem ograniczeń w tym zakresie. Niekiedy umowa milczy na ten temat. To bardzo ważne.
Zbycie udziałów w sp. z o.o. wymaga odpowiedniej formy. To także są podpisy notarialnie poświadczone.
Dla zbycia ogółu praw i obowiązków wystarcza zazwyczaj zwykła forma pisemna.
Przekształcenie spółki cywilnej prowadzącej aptekę
Co do spółek cywilnych prowadzących aptekę możliwe są przekształcenia w spółkę jawną lub partnerską i następnie zbycie ogółu praw i obowiązków.
Są oczywiście warunki do spełnienia – muszą to być farmaceuci. Takie przekształcenia nie zostały wyłączone przez ustawodawcę. Zobacz art. 99 ustawy Prawo farmaceutyczne, który znowelizowała apteka dla aptekarza.
Przed ADA 1.0 tylko przekształcając spółkę cywilną lub jednoosobową działalność gospodarczą w spółkę z o.o. mogłem pomóc Klientom nabyć lub sprzedać aptekę. Dziś są jednak nowe uwarunkowania formalno-prawne dla transakcji zbycia apteki.
Przekształcenie o którym wspominałem nie wymaga formy aktu notarialnego.
Zmiana zezwolenia na prowadzenie apteki
W przypadku nabycia OPIO, udziałów czy przekształcenia będziesz zmuszony dokonać zmiany zezwolenia – wobec zmiany nazwy. Są oczywiście pewne wyjątki, gdy o zmianę nie wystąpisz.
W każdym z rodzajów nabycia apteki możesz zapragnąć zmiany nazwy samej apteki – nie chcesz być kojarzony z poprzednią nazwą. Taka zmiana będzie pociągała za sobą konieczność również zmiany zezwolenia.
W zależności, który jest właściwy Wojewódzki Inspektor – konieczne będzie złożenie oddzielnego wniosku i uiszczenie opłaty za zmianę. Wynosi ona od 1 lipca 2024 r. tyle samo co za przeniesienie zezwolenia tj. 4 300 zł. Niektóre decyzje nie wymagały dodatkowej opłaty – wówczas gdy taka zmiana następowała wraz z przeniesieniem zezwolenia.
ADA 2.0
Pamiętaj również o znowelizowanych zapisach tzw. ADA 2.0. Dodane nowe zapisy w ustawie Prawo farmaceutyczne, a w szczególności ust. 3aa. i 3ab. w art. 99.
Ograniczają one przejmowanie kontroli nad podmiotami prowadzącymi aptekę przez:
- podmioty nie będące farmaceutami,
- podmioty przejmujące kontrolę lub wspólnicy/partnerzy tego podmiotu:
a) są wspólnikami/partnerami w spółce(-ach) prowadzących co najmniej 4 apteki ogólnodostępne,
b) prowadzą co najmniej 4 apteki ( lub podmiot/podmioty przez nich kontrolowane bezpośrednio, pośrednio czy zależne) prowadzą co najmniej 4 apteki,
c) są członkiem grupy kapitałowej, której członkowie prowadzą łącznie co najmniej 4 apteki,
d) wchodzą w składa organów spółek posiadających zezwolenie na prowadzenie hurtowni farmaceutycznej lub zajmującej się pośrednictwem w obrocie produktami leczniczymi.
3. w wyniku przejęcia kontroli nad podmiotem prowadzącym aptekę członkowie grupy kapitałowej, do której należy podmiot przejmujący kontrolę, prowadziliby łącznie więcej niż 4 apteki,
Powyższych ograniczeń nie stosuje się, gdy przejęcie kontroli następuje w wyniku nabycia spadku.
Czy dalsze funkcjonowanie apteki jest możliwe po jej zbyciu?
Tu należ działać bardzo rozważnie i przeanalizować wady oraz zalety takich decyzji. Niewłaściwe skonstruowanie postanowień umowy lub brak odpowiednich zapisów może skutkować nienależna refundacją i jej zwrotem.
Pamiętaj, że po zbyciu (na zasadzie art. 551 k.c.) przedsiębiorstwo ma innego właściciela, a do dnia wydania decyzji przez WIF zezwolenia nie ma jeszcze nabywca.
Wszelkie rodzaje warunkowego nabycia mogą okazać się dotkliwe w skutkach. Warto skorzystać tu z pomocy doświadczonego specjalisty.
Inaczej sytuacja wygląda gdy nabyłeś ogół praw i obowiązków lub udziały w spółce. W tym przypadku o przestojach w działaniu apteki nie ma mowy.
Czy Wojewódzki Inspektor może nie przenieść zezwolenia na prowadzenia apteki?
Tak. Decyzje bywają odmowne. Jednak aby do tego nie doszło należy dobrze się do przeniesienia przygotować.
Powodem mogą być nieprawdziwe oświadczenia, brak spełnienia odpowiednich warunków, niekompletność wniosku i załączników lub zwyczajnie brak współdziałania z Inspektoratem. Bardzo istotne jest przestrzeganie przepisów antykoncentracyjnych (pomioty powiązane, zależne).
Gdy Wojewódzki Inspektor potrzebuje dokładniejszych informacji lub dodatkowych dokumentów to zakreśla termin pod rygorem wydania decyzji odmownej. Warto o tym pamiętać.
Podsumowując, jeśli chciałbyś podejść do transakcji z odpowiednią rozwagą i nie narazić się na odpowiedzialność w jakimkolwiek zakresie to jako kancelaria specjalizująca się w powyższych zagadnieniach pomożemy przy transakcji kupna/sprzedaży apteki przygotowując odpowiednią dokumentację, przeprowadzając audyt lub rozwiejemy Twoje wątpliwości co do potencjalnych zagrożeń.
Adam Szurpicki
radca prawny
Zdjęcia: Pavel Danilyu, Michael Burrows, Pixabay
***
Wygrana przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym – uchylenie decyzji GIF
Sprawa zaczęła się standardowo. Dobre miejsce na aptekę (po zamknięciu poprzedniej).
Pacjenci ewidentnie skorzystaliby na otwarciu. Podjęte wysiłki Klienta wraz z koniecznością uzyskania odstępstw demo/geograficznych [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }